课件：召开首次业主大会、产生业委会的详细流程，及每步要做的事
业委会换届也可以用
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课件：召开首次业主大会、
产生业委会的详细流程，及每步要做的事
一、召开首次业主大会、选举业委会的条件
全国版，建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。
地方版一：
符合下列条件之一，可以召开首次业主大会选举产生业委会：
1、物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；
2、业主已入住户数的比例达到50%以上的。
地方版二：
符合下列条件之一，可以召开首次业主大会选举产生业委会：
1、物业出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上的；
2、首套物业出售并交付使用满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积20%以上的。
二、提出申请
建设单位或10人以上公开联名的业主，向街道办提出筹备业主大会书面申请。
建设单位应报送下列文件资料给街道办：
1、《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面；
2、房屋及建筑物面积清册；
3、业主名册；
4、交付使用共用设施设备的证明；
5、物业服务用房配置证明。
如果10人以上公开联名的业主申请，没有房屋及建筑物面积清册、业主名册等资料，怎么办？
由街道办向房产局申请调取。
三、成立筹备组
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇政府代表和居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为单数。
业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
筹备组组长一般由街道办事处、乡镇政府代表担任。
筹备组的工作内容：
1、确定筹备组总人数和业主成员人数。
2、征集业主报名参加筹备组，征集期不少于15日。
报名参加筹备组的业主多于筹备组业主成员人数的，报名业主投票产生筹备组业主成员。
筹备组中，业主成员人数应为单数，且不少于筹备组总人数的三分之二。
3、公示筹备组成立情况，公示内容包括：筹备组成立时间、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式。公示期不少于7日。
4、筹备组自公告之日起成立（90日的起始日期）。
5、筹备组中仅业主成员有表决权。
6、筹备组做出的决定，应经半数以上的业主成员同意，由筹备组组长签发。
四、制订“五草案一方案”
“五草案一方案”包括：业主大会议事规则、管理规约、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法等草案，以及召开首次业主大会费用预算明细及费用结算方案。
8项业委会办公室上墙制度：业主大会档案资料管理制度、业主委员会成员廉洁自律制度、业主委员会会议制度、业主委员会日常接待制度、业主委员会信息公开制度、业主委员会印章管理制度、业主委员会成员分工、业主委员会财务管理制度
五、确定投票权数
（一）业主人数和总人数认定方法
1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
2、总人数，按照前项的统计总和计算。
（二）总面积认定方法
1、投票时的建筑物总面积=专有部分面积之和
专有部分面积（产权证记载面积）＝套内建筑面积＋公共分摊建筑面积
2、开发商提供的小区初始登记面积不能作为投票时的建筑物总面积，因为初始登记面积中包含了不能颁发权属证书的建筑物面积，如物业管理用房、配电房。
例如：某小区开发商提供的初始登记面积为12万平方米，物业管理用房、配电房等不能领取产权证的建筑物面积0.5万平方米，在计算双三分之二或双二分之一时，总面积为11.5万平方米。
李四在同一小区，有两套房，面积分别为100平方和140平方，在计算双三分之二或双二分之一时，只有一票，面积按240平方计算。
（三）统计小区专有部分建筑面积和业主表决权数，制作表决权构成清单。
（四）确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点及表决事项。
六、征集建议
1、将“五草案一方案”和表决权构成清单在显著位置公示，公示期不少于7日。
2、送达全体业主，征集书面建议。
3、无法当面送达的，可用电子邮件、挂号信等可追溯方式送达。
4、做好签收和登记工作。
5、弃权票计入多数票，前提条件是能够证明表决票已送达给业主（有签收）。
七、形成表决议案及表决稿
1、汇总征集的书面建议。
2、筹备组会议形成拟提交的表决议案、表决稿和建议采纳情况说明。
八、产生业委会委员候选人
业委会委员候选人产生的程序：
1、委员候选人由筹备组推荐、10名以上业主联名推荐、自荐的方式产生。
2、业主推荐、自荐的候选人在业主大会会议7日前，持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法，向筹备组申请登记。
3、筹备组受理业主推荐、自荐的候选人登记申请的，向申请人出具已经登记的证明。
4、拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。
九、公示表决议案及表决稿
1、要确定表决议案及表决稿发送和回收的起止时间。
2、公示期不少于15日。
公示的表决稿包括：
业主大会议事规则
管理规约、表决规则
业主委员会委员候选人产生办法
业主委员会委员及候补委员产生办法等
十、委员及候选人资格
1、应为本小区具有完全民事行为能力的业主；
2、不得有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等行为；
3、本人、配偶及直系亲属在本小区实施管理服务的企业中没有任职；
4、具备必要的工作时间。
十一、召开首次业主大会、选举产生业委会
1、业主委员会由5至11人、单数委员组成，任期为3至5年。
2、候选人公示和选票等排序，采用楼幢号顺序或姓名拼音等方式。
3、实行差额选举的，未当选委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选候补委员，并在业委会委员出缺时依次递补。
4、候补委员人数最多不超过委员总数的50%。
5、候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
6、表决权时，各种可追溯证据的表决方式，在不重复表决的前提下，可以互为补充。
7、表决票已送达，业主在回收截止期内未进行表决的，计为弃权。
8、首次业主大会会议的表决，弃权票不能计入已表决的多数票。
9、90日内没有完成，可延长投票时间，但延长不超过60日。
10、业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。
十二、推选产生主任和副主任
1、召开首次业主委员会会议，由委员推选产生业主委员会主任和副主任。
2、委员分工
例如：计划考核专员(主任)、财务审查专员(副主任)、维修改造专员(副主任)、环保安全专员、公共收益专员、业主调解专员、文体活动专员等。
十三、备案
业委会自选举产生之日起30日内，到房管局和街道办事处备案。
备案材料：
1、业主委员会备案申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主大会议事规则和管理规约；
4、由筹备组组长签发的业主大会会议记录，以及业主委员会选举情况的报告；
街道办事处在5个工作日内出具书面备案证明，或给出不予备案的书面意见。
十四、刻章
凭备案证明，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
十五、完成时限
筹备组未在150天内完成筹备工作的，公布筹备过程和相关情况，自公布之日起自动解散，业委会选举失败。
责编：王梦乐
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